Fiscalité immobilière · Roumanie
Votre avocat en fiscalité immobilière en Roumanie
Achat, location, succession ou échange avec l’administration fiscale : un bien situé en Roumanie soulève des questions qui demandent une lecture précise du Code civil et du Code des impôts. Décrivez votre situation en quelques minutes et échangez avec un avocat inscrit à un barreau roumain.
- Avocats inscrits à un barreau roumain (UNBR)
- Dossiers immobiliers, fiscaux et successoraux
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Pourquoi un accompagnement juridique local fait la différence
Un bien immobilier en Roumanie soulève des questions fiscales qui se règlent difficilement à distance : qualification des revenus locatifs, plus-values, droits de succession, effets d’une acquisition réalisée par une société ou encore inscription au Livre foncier. Le droit roumain est codifié et repose notamment sur le Code civil et le Code des impôts (loi n° 227/2015), ce qui rend la lecture des textes délicate sans accompagnement. Un avocat en fiscalité immobilière en Roumanie vous aide à comprendre votre situation, à réunir les pièces utiles et à dialoguer avec l’administration fiscale, le notaire ou le registre foncier. Notre plateforme ne délivre pas de conseil juridique : nous vous mettons en relation, gratuitement et sans engagement, avec un avocat inscrit à un barreau roumain qui traite ce type de dossier.
Cadre roumain
Comment fonctionne un dossier immobilier et fiscal en Roumanie
Le cadre roumain combine un Code civil codifié, un Code des impôts et un système de publicité foncière par le Livre foncier. Ces éléments déterminent à la fois la validité d’une opération et la façon dont elle sera imposée.
Acte notarié obligatoire pour transmettre un droit réel
Selon l’article 1244 du Code civil, les conventions qui transfèrent ou constituent des droits réels destinés à être inscrits au Livre foncier doivent être conclues en forme authentique, sous peine de nullité absolue. En pratique, le transfert de propriété d’un immeuble suppose donc un acte authentique devant un notaire public roumain, dont l’activité est régie par la loi n° 36/1995 ; le notaire vérifie l’identité, la capacité et la légalité de l’acte.
Livre foncier : une inscription aux effets constitutifs
La Roumanie applique une publicité foncière par immeuble au moyen du Livre foncier (cartea funciară), tenu par les services du registre foncier. L’article 876 du Code civil indique que le Livre foncier décrit chaque immeuble et mentionne les droits réels, charges et relations juridiques qui le concernent. L’inscription d’un transfert ou d’une constitution de droit réel y est en principe constitutive, et l’acte notarié en est une condition préalable.
Imposition des revenus liés à un bien roumain
Le Code des impôts (loi n° 227/2015) applique aux personnes physiques un impôt sur le revenu à taux unique de 10 %, en vigueur depuis le 1er janvier 2018 après un taux antérieur de 16 %. Les non-résidents ne sont imposés en Roumanie que sur les revenus de source roumaine, par exemple les loyers ou les gains sur un bien situé en Roumanie, sous réserve des conventions de double imposition ; l’obtention d’un numéro fiscal (NIF) auprès de l’ANAF est alors nécessaire.
Acquisition de terres par des personnes étrangères
L’article 44 de la Constitution et la loi n° 312/2005 encadrent l’accès à la propriété foncière. Les citoyens de l’UE et de l’EEE peuvent acquérir des terres dans les mêmes conditions que les Roumains, les restrictions transitoires ayant pris fin en 2012 pour la plupart des terres et en 2014 pour les terres agricoles et forestières. Les ressortissants d’États tiers n’y accèdent que selon les traités et la réciprocité, souvent via une société roumaine ; les bâtiments, eux, sont librement acquis.
Litiges fiscaux et représentation devant les tribunaux
L’organisation judiciaire repose sur quatre niveaux : les judecătorii, les tribunale, les quinze curți de apel et la Înalta Curte de Casație și Justiție, à Bucarest. En matière civile et commerciale, les parties peuvent comparaître en personne, mais la représentation par un avocat qualifié est obligatoire devant les cours d’appel et la haute cour. Seuls les avocats inscrits à un barreau roumain, tous réunis au sein de l’UNBR, exercent devant les juridictions roumaines.
Frais de procédure et honoraires
Les actions en justice sont soumises à une taxe judiciaire de timbre régie par l’ordonnance d’urgence n° 80/2013, calculée sur une échelle dégressive pour les demandes évaluables en argent. Les honoraires d’avocat sont librement négociés, sans tarif officiel contraignant, et la partie perdante peut être condamnée aux dépens. Une aide juridictionnelle publique existe pour les revenus les plus modestes, sous conditions.
Délai clé — Droit immobilier
Actions relatives aux droits réels immobiliers (récupération d’un immeuble) — 10 ans. Délai spécifique pour les actions portant sur la propriété ou la restitution d’un immeuble.
Les données présentées proviennent de sources officielles roumaines (codes, ANAF, UNBR) et du portail européen e-Justice, consultées en 2025.
- Systèmes judiciaires nationaux – Roumanie (portail e-Justice)
- Code civil roumain – prescription, Livre foncier, acte authentique
- Code des impôts (loi n° 227/2015) – ANAF
- Ordonnance d’urgence n° 80/2013 – taxes judiciaires et aide juridictionnelle
- Loi n° 312/2005 – acquisition de terres par des étrangers
- Loi n° 51/1995 – profession d’avocat et UNBR
Points de blocage
Ce qui complique un dossier immobilier roumain
Les difficultés viennent rarement du bien lui-même, mais de l’articulation entre formalités notariales, inscription foncière et règles fiscales.
Textes dispersés et codifiés
Code civil, Code des impôts, loi sur le notariat et réglementation foncière se répondent. Sans lecture d’ensemble, il est facile de manquer une formalité qui conditionne la validité de l’opération ou son traitement fiscal.
Distance et langue
Les actes, extraits du Livre foncier et courriers de l’administration fiscale sont rédigés en roumain. Un propriétaire non résident doit souvent faire traduire, comprendre la portée exacte des documents et répondre dans les formes attendues.
Statut du propriétaire
Résident, non-résident, société roumaine ou acheteur ressortissant d’un État tiers : le régime d’acquisition, la fiscalité des revenus et les obligations déclaratives ne se posent pas de la même manière.
Notre approche
Un accompagnement clair, du premier échange à la décision
Nous ne remplaçons pas l’avocat : nous vous aidons à trouver celui dont la pratique correspond réellement à votre dossier.
Sélection par compétence
Nous vous orientons vers un avocat inscrit à un barreau roumain dont la pratique couvre l’immobilier, la fiscalité ou les successions, selon la nature exacte de votre situation.
Cadre vérifié
Les avocats exercent sous l’autorité de l’UNBR, après un examen d’admission national et une période de formation obligatoire comme avocat stagiaire avant le statut d’avocat définitif.
Échange structuré
Vous exposez les faits, les documents disponibles et votre objectif. L’avocat vous indique les pièces manquantes et les options envisageables, sans promesse de résultat.
Gratuité de la mise en relation
La mise en relation est gratuite et sans engagement. Vous ne payez que les honoraires convenus directement avec l’avocat, librement négociés selon la complexité du dossier.
Ouvert sur l’Europe
D’autres pays de l’Union européenne
Vous pouvez consulter les mêmes pages pour d’autres pays européens et comparer la façon dont chaque système traite l’immobilier et sa fiscalité.
Questions fréquentes
Ce que les clients demandent avant de se lancer
Quand faut-il consulter un avocat en fiscalité immobilière en Roumanie ?
Dès qu’un bien situé en Roumanie génère des revenus, change de mains, entre dans une succession ou fait l’objet d’un échange avec l’administration fiscale. Un avocat en fiscalité immobilière en Roumanie peut aussi intervenir en amont, avant la signature, pour vérifier le montage envisagé et les formalités à prévoir.
Un étranger peut-il acheter un terrain en Roumanie ?
Le régime dépend de la nationalité. Les citoyens de l’UE et de l’EEE acquièrent des terres comme les Roumains, les restrictions transitoires ayant pris fin en 2012 et, pour les terres agricoles et forestières, en 2014. Les ressortissants d’États tiers n’y accèdent que selon les traités et la réciprocité, souvent par une société roumaine ; les bâtiments sont librement acquis.
Le transfert d’un bien doit-il obligatoirement passer par un notaire ?
Oui, dans le cadre décrit par l’article 1244 du Code civil : les conventions transférant ou constituant des droits réels destinés à être inscrits au Livre foncier doivent être conclues en forme authentique, sous peine de nullité absolue. Le notaire public vérifie l’identité, la capacité et la légalité de l’acte, et l’acte authentique conditionne l’inscription foncière.
Comment sont imposés les loyers d’un propriétaire non résident ?
La Roumanie applique un impôt sur le revenu à taux unique de 10 % aux personnes physiques. Un non-résident n’est imposé que sur ses revenus de source roumaine, ce qui inclut en principe les loyers d’un bien situé en Roumanie, sous réserve de la convention de double imposition applicable ; une immatriculation fiscale auprès de l’ANAF est généralement nécessaire.
Quel est l’intérêt du Livre foncier pour un investisseur ?
Le Livre foncier décrit chaque immeuble et mentionne les droits réels, charges et relations juridiques qui le concernent, conformément à l’article 876 du Code civil. L’inscription y est en principe constitutive du droit, de sorte que l’acheteur ou le prêteur s’appuie sur un extrait récent pour vérifier la situation réelle du bien.
Comment sont fixés les honoraires d’un avocat roumain ?
Les honoraires sont librement négociés entre l’avocat et le client : il n’existe pas de tarif officiel contraignant en Roumanie. S’y ajoutent les taxes judiciaires de timbre pour les procédures. La partie perdante peut être condamnée aux dépens, et une aide juridictionnelle publique existe sous conditions de ressources.
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